|
Minimálne
raz za život každý y nás musí riešiť otázku bývania.
Kúpa bytu je pre väčšinu ľudí vážna a zložitá vec.
článok
z Národnej obrody:
Kúpa a predaj bytu: rozhoduje zmluva a údaje v katastri
Pri príprave dôležitých dokumentov sa obráťte na odbor níkov, ale základný prehľad o tom, čo majú obsahovať, by ste mali mať aj vy
Predaj alebo kúpa bytu je zložitý právny a finančný úkon, ktorý neabsolvujeme často. Preto ľudia väčšinou nemajú skúsenosti, ako treba postupovať, a chýba im aj prehľad o aktuálnej situácii o finančných transakciách, ktoré súvisia s predajom a kúpou bytu. Ide napríklad o platenie daní, poplatky na katastri alebo u notára. Najdôležitejšia je zmluva. Treba si ju radšej nechať pripraviť odborníkom, ako sa púšťať do nej sám. Na získanie základného prehľadu prinášame informácie o tom, na čo by ste pri kúpe alebo predaji bytu nemali zabudnúť, a čo by mali vaše jednotlivé kroky a pripravované dokumenty obsahovať.
Údaje si overte na liste vlastníctva
Predaj bytu je predmetom častých podvodov. Kupujúci by si mal predávajúceho dobre preveriť. Väčšie riziko je pri kúpe bytu cez inzerát bez pomoci realitnej kancelárie, ale ani tá nemusí byť dostatočnou zárukou. Treba si preveriť jej serióznosť napríklad cez Národnú asociáciu realitných kancelárií (www.narks.sk).
Pri kúpe bytu je vhodné overiť si, kto je jeho vlastníkom. List vlastníctva, ktorý je vedený na katastri nehnuteľností, je verejná listina, na požiadanie ju teda musia vydať komukoľvek. Výpis z listu vlastníctva na informatívne účely stojí 100 Sk, na právne úkony 250 Sk. Dôležité údaje o byte sú uvedené v častiach B a C. V časti B sú uvedení vlastníci. V prípade, že ich je viacero, kúpno-predajnú zmluvu musia podpísať všetci. Rovnako to platí aj pri kúpe bytu od manželského páru, ak je byt súčasťou bezpodielového spoluvlastníctva manželov.
V časti C sú uvedené prípadné ťarchy ako záložné právo. Napríklad, ak vlastník založil byt v prospech banky s cieľom poskytnutia hypotekárneho úveru alebo vecného bremena. Problémy môžu nastať aj vtedy, ak predávajúci uzavrel na nehnuteľnosť nájomnú, darovaciu, budúcu kúpnu zmluvu a pod. Ak chcete predísť problémom po kúpe nehnuteľnosti, musíte si okrem dôslednej prehliadky nehnuteľnosti overiť, či k danej nehnuteľnosti nie sú na trvalý alebo prechodný pobyt prihlásené nejaké fyzické osoby, alebo či nie je sídlom právnickej osoby.
na čo treba dať pozor
l realitnú kanceliáriu si preverte na internetovej stránke www.narks.sk
l overte si majiteľov na katastrálnom úrade, máte na to právo
l ak má nehnuteľnosť viac vlastníkov, môžete ju kúpiť len s ich súhlasom
l overte si, či na nehnuteľnosť nie sú viazané žiadne ťarchy
Zmluva musí byt presne opísať
Kúpno-predajná zmluva sa pripravuje podľa Občianskeho zákonníka a pri predaji alebo kúpe nehnuteľnosti musí byť vyhotovená písomne. Najlepšie je, ak je spísaná u notára formou notárskej zápisnice, pretože v tomto prípade notár zodpovedá za to, že nemá právne chyby. Aj v prípade zmluvy, ktorá nie je spísaná notárom, musí byť osvedčený podpis prevodcu a osôb určených v katastrálnom zákone. Okrem všeobecných náležitostí, ktorými sú identifikačné údaje kupujúceho a predávajúceho, dohodnutá cena a podobne musí zmluva ďalej obsahovať:
l opis bytu alebo nebytového priestoru v dome a príslušenstva bytu, vymedzenie polohy bytu alebo nebytového priestoru v dome označením čísla bytu, čísla vchodu a opisom nebytového priestoru, určenie rozsahu podlahovej plochy a vybavenia bytu a nebytového priestoru v dome,
l vymedzenie spoluvlastníckeho podielu vlastníka bytu na spoločných častiach domu, jeho zariadeniach, príslušenstve, na pozemku zastavanom domom a na priľahlom pozemku. Veľkosť spoluvlastníckeho podielu je určená podielom podlahovej plochy bytu alebo nebytového priestoru k úhrnu podlahových plôch všetkých bytov a nebytových priestorov v dome,
l určenie a opis spoločných častí domu, jeho zariadení, príslušenstva a priľahlého pozemku a prípadné určenie, ktoré časti z toho užívajú len niektorí vlastníci bytov a nebytových priestorov,
l úpravu práv k pozemku zastavanému domom a k priľahlému pozemku,
l Technický stav: ak o to nadobúdateľ bytu požiada, v zmluve musí byť uvedené aj zistenie technického stavu bytu a nebytového priestoru podľa znaleckého posudku s uvedením opráv, ktoré treba nevyhnutne vykonať v najbližších dvanástich mesiacoch,
l vyhlásenie nadobúdateľa bytu alebo nebytového priestoru v dome o pristúpení k zmluve o spoločenstve vlastníkov alebo k zmluve o výkone správy,
l úpravu práv k účelovým objektom civilnej ochrany obyvateľstva, ak sú také objekty v dome, po predchádzajúcom súhlase príslušných orgánov.
Keď predávate
l peniaze za byt si nechajte poslať na účet
l ak ich už preberáte v hotovosti, urobte tak u notára
DAJTE SI POZOR
Keď kupujete
l peniaze na zaplatenie uložte do depozitu u notára
l peniaze odovzdajte až po uskutočnení vkladu do katastra
Za znalecký posudok zaplatíte do 5-tisíc
Aby sa mohol uskutočniť predaj nehnuteľnosti, potrebujú zmluvné strany znalecký posudok. Oceňovanú nehnuteľnosť znalec najprv zmeria, aby mohol spočítať obstavaný priestor. Zmeria aj podlahové plochy miestností. Prehliadne stavbu a zistí ich súčasný technický stav a účel, na ktorý boli používané. Okrem viditeľného stavu zisťuje znalec aj skryté chyby, trasu a stav prípojok a materiálové vyhotovenie objektu. Taktiež posudzuje, či sa umiestnenie stavieb a pozemkov zhoduje s údajmi z výpisu z katastra a katastrálnej mapy. Za prácu znalca zaplatíte od 2000 do 5000 Sk. Pri výpočte dane z prevodu nehnuteľnosti si môže daňovník cenu posudku odrátať ako náklad.
znalec potrebuje tieto doklady
l list vlastníctva použiteľný na právne úkony (nie starší ako 3 mesiace - originál alebo notársky overená fotokópia)
l aktuálna kópia z katastrálnej alebo pozemkovej mapy na pozemky (parcely), na ktorých sa stavby nachádzajú
l nadobúdacie doklady vlastníka uvedeného v aktuálnom LV (kúpna zmluva, zmluva o prevode vlastníctva, darovacia zmluva, dedičské rozhodnutie, zámenná zmluva...)
l vek objektu, v ktorom sa nachádza byt (vydáva správca objektu alebo príslušný bytový podnik)
Poplatky pri prevode bytu
l vydanie výpisu z katastra nehnuteľností 250 Sk
l vydanie kópie z katastrálnej mapy alebo mapy bývalého pozemkového katastra alebo z pozemkovej knižnej mapy alebo mapy určeného operátu, za každú kópiu formátu A3, A4 250 Sk
l vydanie kópie originálu listu vlastníctva, kópie pozemkovej knižnej vložky alebo bývalého pozemkového katastra, za každých aj začatých 20 parciel alebo 20 bytov a nebytových priestorov, ktoré sú verejnými listinami 250 Sk
l vydanie druhého a ďalšieho rovnopisu verejných listín 100 Sk
l vydanie výpisu z katastra nehnuteľností, ktorý nie je verejnou listinou 100 Sk
l vydanie druhého a ďalšieho rovnopisu neverejných listín 50 Sk
l návrh na začatie konania o povolení vkladu práva k nehnuteľnosti do katastra nehnuteľností 2000 Sk (5000 Sk pri skrátenom konaní)
Poplatky pri spísaní zmluvy formou notárskej zápisnice
Platí sa podľa dohodnutej ceny nehnuteľnosti
do 100 000 Sk 2 %
do 500 000 Sk 2000 Sk + 1 % sumy presahujúcej 100 000
do 1 milióna Sk 6000 Sk + 0,5 % sumy presahujúcej 500 000
do 3 miliónov Sk 8500 Sk + 0,3 % sumy presahujúcej 1 milión
do 20 miliónov Sk 14 500 Sk + 0,1 % sumy presahujúcej 3 milióny
do 50 miliónov Sk 31 500 Sk + 0,05 % sumy presahujúcej 20 miliónov
nad 50 miliónov Sk 46 500 Sk
Po prevode na úradoch nezabudnite na dane
Prechodom vlastníctva bytu vzniká pre účastníkov konania povinnosť zaplatiť dane. S prevodom nehnuteľností súvisia tri daňové povinnosti. Sú to: daň z prevodu nehnuteľností, daň z príjmu a daň z nehnuteľností.
Daňovú povinnosť má v prvých dvoch prípadoch ten, kto byt predával, daň z nehnuteľností platí nadobúdateľ. Daň z prevodu nehnuteľností sa platí na daňovom úrade. Lehota na jej zaplatenie je 90 dní odo dňa zápisu vlastníckeho práva do katastra nehnuteľností. Jej sadzba je jednotná - tri percentá zo základu. Za základ dane sa považuje dohodnutá cena nehnuteľnosti znížená o cenu znaleckého posudku. V prípade, že sa nehnuteľnosť predáva za nižšiu cenu, ako je uvedená v znaleckom posudku, platí sa daň podľa ceny určenej znalcom.
Príjem z predaja nehnuteľnosti je nutné uviesť v daňovom priznaní. Od tejto povinnosti sú oslobodení tí, ktorí vlastnili nehnuteľnosť aspoň dva roky pred jej predajom a zároveň v nej mali počas tejto doby trvalý pobyt. Aby sa na nehnuteľnosť vzťahovalo oslobodenie od dane, nesmie byť evidovaná ako majetok určený na podnikanie aspoň päť rokov pred predajom.
Nový vlastník nehnuteľnosti je povinný zaplatiť daň z nehnuteľností. Tá sa na rozdiel od prvých dvoch platí na obecných úradoch alebo na miestnych úradoch. Daňové priznanie k dani z nehnuteľností je daňovník povinný podať príslušnému obecnému alebo mestskému úradu do 31. januára bežného zdaňovacieho obdobia. Zdaňovacím obdobím je kalendárny rok. Obe zúčastnené strany majú povinnosť oznámiť do 30 dní od prevodu nehnuteľnosti vznik alebo zánik povinnosti platiť daň.
aké dane treba zaplatiť
l daň z prevodu nehnuteľnosti - priznáva a platí predávajúci do 90 dní od vzniku daňovej povinnosti na daňovom úrade príslušnom podľa miesta, kde sa nehnuteľnosť nachádza
l daň z príjmu - priznáva a platí predávajúci, priznáva ju do konca marca roku nasledujúceho po prechode nehnuteľnosti na daňovom úrade príslušnom podľa miesta bydliska
l daň z nehnuteľnosti - priznáva a platí ju kupujúci na obecnom, mestskom alebo miestnom úrade, v ktorého katastrálnom území sa nehnuteľnosť nachádza
Návrh na vklad do katastra musí obsahovať
l meno (obchodné meno, názov) a miesto trvalého pobytu (sídlo) účastníka konania,
l označenie správy katastra, ktorej je návrh adresovaný,
l označenie právneho úkonu, na ktorého základe má vzniknúť, zmeniť sa alebo zaniknúť právo k nehnuteľnosti (ak sú predmetom návrhu na vklad právne vzťahy z viacerých právnych úkonov, označia sa všetky právne úkony),
l číslo listu vlastníctva a názov katastrálneho územia, ak je právo k nehnuteľnosti, ktoré má byť vkladom dotknuté, zapísané v katastri,
l návrh na vklad do katastra sa podáva písomne.
Čo musí byť priložené k návrhu na vklad do katastra
l zmluva, na základe ktorej má byť zapísané právo k nehnuteľnosti do katastra (zmluva o prevode bytu) v počte vyhotovení podľa počtu účastníkov konania a jej tri ďalšie vyhotovenia,
l verejná listina alebo iná listina, ktorá potvrdzuje právo k nehnuteľnosti, ak toto právo k nehnuteľnosti nie je vpísané na liste vlastníctva,
l identifikácia parciel, ak vlastnícke právo k nehnuteľnosti nie je vpísané na liste vlastníctva,
l geometrický plán, ak je predmetom prevodu časť pozemku,
l ocenenie nehnuteľnosti (znalecký posudok),
l výpis z obchodného registra alebo z iného registra, ak je účastníkom konania právnická osoba,
l dohoda o splnomocnení, ak je účastník konania zastúpený splnomocnencom; podpis splnomocniteľa musí byť overený notárom,
l návrh na vklad do katastra, na ktorom je nalepený 2000-korunový kolok,
l návrh možno podať na katastrálnom úrade priamo alebo poslať poštou. Z hľadiska termínov je rozhodujúci dátum odoslania.
Realitka šetrí čas, ale overte si ju
S riaditeľkou realitnej kancelárie AZ Real Janou Sotor níkovou
Záujem ľudí o kúpu panelových bytov v Bratislave klesá. V čom vidíte hlavné dôvody?
- Sídliskové byty boli výrazne nadhodnotené, ceny boli neprimerane vysoké. Ľudia čakali na vstup do Európskej únie a mysleli si, že zahraniční záujemcovia budú kupovať aj petržalské byty a ostatné nehnuteľnosti. Nič také sa však nedeje. Naše skúsenosti so zahraničnými klientmi sú skôr také, že neakceptujú vysoké ceny a pokúšajú sa zjednávať ich. Treba si uvedomiť aj to, že zahraniční klienti nebudú kupovať panelákové byty. Keď sa rozhodnú kúpiť nehnuteľnosť v Bratislave, ide väčšinou o nehnuteľnosti v centre mesta. Určite nie na sídliskách.
Aké výhody plynú, ak sa niekto rozhodne pre kúpu nehnuteľnosti prostredníctvom realitnej kancelárie?
- Klientovi šetríme najmä čas. Pri výbere bytov robíme selekciu a klientovi ponúkneme len byty, ktoré spĺňajú požadované kritériá. Realitná kancelária si osobne na obhliadke overuje, či napríklad majiteľom telefonicky vychválený byt má naozaj všetky sľubované výhody. Poskytujeme právne služby, vypracovanie potrebných zmlúv, vybavovanie na katastroch.
Aké pravidlo sa dodržuje pri výške provízie?
- Pri bytoch je to približne päť percent. Cena vždy závisí od dohody s realitnou kanceláriou.
Ako si môžu klienti overiť serióznosť realitnej kancelárie?
- Klienti sa môžu o konkrétnej realitnej kancelárii informovať v Národnej asociácii realitných kancelárií. Ak si chcú urobiť bezprostredný dojem o ich práci, odporúčam navštíviť jej kanceláriu. Pri predajoch bytov nie je obvyklé dávať kontakty na bývalých
klientov, ale často sa stáva, že spokojní klienti odporučia kanceláriu svojim známym.
Za akých podmienok získate peniaze na kúpu nehnuteľnosti?
l Hypotéka
Keďže málo záujemcov o byt má dosť peňazí na jeho kúpu, na pomoc im prichádza hypotekárny úver alebo stavebné sporenie. Hypotekárne úvery poskytujú banky, ktoré majú na túto činnosť povolenie. V súčasnosti je ich už na Slovensku desať. Hypotekárny úver sa poskytuje na investície na kúpu nehnuteľnosti alebo jej časti, výstavbu alebo zmenu dokončených stavieb, údržbu nehnuteľnosti, splatenie skôr poskytnutého úveru alebo pôžičky, získanie vlastníckeho podielu (napríklad usporiadanie spoločného vlastníctva manželov a vyrovnanie dedičstva). Nie je možné poskytnúť hypotekárny úver na hnuteľné veci ako automobil, nábytok atď., na investíciu do nehnuteľností v zahraničí, a ani na prevod členského podielu na družstevný byt. Investície sa môžu týkať len nehnuteľností na území SR, na ich výstavbu alebo zaobstaranie. Hypotekárny úver je zaistený záložným právom k nehnuteľnosti.
Banky väčšinou rozlišujú dva základné typy hypotekárnych úverov, a to podľa účelu využitia úveru. Ide o takzvaný klasický a stavebný hypotekárny úver. Klasický hypotekárny úver je poskytovaný formou kúpy nehnuteľnosti vrátane súvisiacich pozemkov, kúpy vlastníckeho podielu, vysporiadania spoluvlastníctva alebo dedičského nároku. Stavebný hypotekárny úver sa poskytuje s cieľom výstavby, rekonštrukcie alebo modernizácie nehnuteľnosti, kúpy rozostavanej nehnuteľnosti spojenej s jej dostavbou, alebo stavebných úprav nehnuteľnosti. Úrok sa pri hypotekárnych úveroch pohybuje v rozmedzí 6-7 percent.
zoznam bánk, ktoré poskytujú hypoteky
Slovenská sporiteľňa
Všeobecná úverová banka
Istrobanka
Tatra banka
HVB Slovakia
ČSOB
UniBanka
OTP Banka Slovensko, a.s.
Ľudová banka, a.s.
Dexia banka Slovensko, a.s.
podmienky na získanie úveru
l Žiadateľ musí preukázať schopnosť úver zo svojich prímov splácať.
l Zabezpečenie záložným právom k nehnuteľnosti. Založená nehnuteľ-nosť môže byť priamo objektom úveru (na jej kúpu alebo výstavbu sa čerpá hypotekárny úver), alebo to môže byť iná (v zálohe môže byť aj viacero nehnuteľností) nehnuteľnosť na území SR. Nehnuteľnosť musí byť v zálohe celá, banky neakceptujú napr. polovicu domu.
l Na nehnuteľnosť tiež nesmie byť uvalené žiadne vecné bremeno brániace jej užívaniu.
l Klient musí mať vlastné finančné zdroje vo výške desať percent z nákladov na stavbu či z ceny nehnuteľnosti.
(zdroj: www.finance.sk
l Stavebné sporenie
Stavebným sporením sa zaoberajú tieto subjekty: VÚB Wüstenrot, a.s., Prvá stavebná sporiteľňa, a.s., a ČSOB stavebná sporiteľňa, a.s. Ide o účelové sporenie, ktoré spočíva v prijímaní vkladov od klientov, v poskytovaní úverov a štátnej podpory účastníkom stavebného sporenia. Aj keď sa klient nevystavuje žiadnemu riziku, mal by brať zreteľ na to, aby zmluva čo možno najlepšie zodpovedala jeho finančným možnostiam.
Pri uzatváraní zmluvy o stavebnom sporení si účastník vždy zvolí výšku cieľovej sumy. Je to celková suma, ktorú bude mať účastník pri splnení podmienok sporiteľne k dispozícii na riešenie bytových potrieb. Výška cieľovej sumy teda nepredstavuje výšku úspor účastníka na konci stavebného sporenia. Úspory, resp. úspory a štátna podpora, predstavujú obvykle iba 40 až 50 % cieľovej sumy - zostávajúcich 50 až 60 % cieľovej sumy predstavuje priestor na čerpanie úveru zo stavebného sporenia.
l Štátny fond rozvoja bývania
Fyzické osoby s nižším príjmom a niektoré znevýhodnené skupiny obyvateľstva môžu využiť podporu Štátneho fondu rozvoja bývania (ŠFRB). V zákone sú vymedzené príjmové skupiny, ktoré môžu žiadať o podporu. Žiadateľ nesmie mať príjem nižší ako 1,3-násobok životného minima (4210 Sk) plus určená splátka (asi od 2900 do 4000 Sk), čo je okolo 8000 Sk a zároveň nemôže presahovať 3,5-násobok životného minima, teda jeden žiadateľ nemôže mať viac ako
14 735 Sk a manželia bez dieťaťa viac ako 25 025 Sk.
Zákon rozlišuje vyšší štandard rodinného domu a ekonomicky efektívny rodinný dom. ŠFRB má niekoľko skupín klientov: fyzické osoby, ktoré stavajú, kupujú alebo obnovujú rodinné domy a bytovky, obce a mestá, ktorým je určená najmä podpora na výstavbu nájomných bytov a stavebné bytové družstvá a spoločenstvá, pre ktoré je posilnený cieľ obnovy.
Rozpočet fondu na tento rok tvorí 3,12 miliardy Sk. Z toho čiastka 1,4 mld Sk je určená na podporu výstavby nájomných bytov, 475 miliónov na obnovu a 50 miliónov pre mestá s výraznou investíciou.
prehľad podpôr ŠFRB - žiadateľ: fyzická osoba
Účel Úroková sadzba Maximálny limit v Sk Mesačná splátka v Sk
výstavba bytu v bytovom dome 3,0 700 000 3883
výstavba bytu v bytovom dome - odchovanec DD 2,4 800 000 3120
výstavba bytu v rodinnom dome - ekonom. a efekt. RD 2,4 1 000 000 3900
výstavba bytu v rodinnom dome -
ekonom. a efekt. RD - odchovanec DD 2,4 800 000 3120
výstavba bytu v rodinnom dome - vyšší štandard 3,60 700 000 4096
výstavba bytu v rodinnom dome - vyšší štandard
- odchovanec DD 3,60 700 000 3183
kúpa bytu v bytovom dome 2,40 1 000 000 3900
kúpa bytu v bytovom dome - odchovanec DD 2,40 1 000 000 3900
kúpa bytu v rodinnom dome - ekonom. a efekt. RD 2,40 1 000 000 3900
kúpa bytu v rodinnom dome - ekonom. a efekt. RD - odchovanec DD 2,40 1 000 000 3900
kúpa bytu v rodinnom dome - vyšší štandard 3,48 700 000 3136
kúpa bytu v rodinnom dome - vyšší štandard - odchovanc DD 3,0 700 000 2952
obnova bytovej budovy 3,60 7600 Sk/m2 -
(DD-detský domov, RD - rodinný dom)
|